Obraz dla wpisu płynność oraz ryzyko inwestycyjne

Jeżeli chodzi o aspekt płynności to inwestycja w nieruchomości komercyjne jest bardziej zbliżona do inwestycji w start-upy niż do lokaty. W szczególności czas inwestycji to często kilka lub nawet kilkanaście lat, a możliwość wyjścia z takiej inwestycji jest ściśle uzależniona od znalezienia kolejnego inwestora zainteresowanego daną nieruchomością. W praktyce może to też oznaczać, iż w czasie dekoniunktury wyjście z danej inwestycji jest praktycznie niemożliwe.

Z kolei inwestycja w dług korporacyjny, w aspekcie płynności jest bardziej zbliżona do lokaty niż do inwestycji w start-upy. W szczególności od samego początku znany jest okres w jakim powinno dojść do zapłaty odsetek oraz spłaty długu (w praktyce może to być okres od kilku dni lub tygodni do kilku lub nawet kilkunastu lat). Co więcej, w wielu przypadkach możliwe jest też wcześniejsze wycofanie się z inwestycji poprzez dokonanie odpowiednich uzgodnień z dłużnikiem lub też sprzedaż danego instrumentu do innego inwestora - niekiedy dane instrumenty dłużne są także notowane na rynkach regulowanych (np. Catalyst na GPW) co znacząco zwiększa ich płynność.

Jeżeli chodzi o ryzyko inwestycyjne to zarówno w przypadku nieruchomości komercyjnych oraz długu korporacyjnego można przyjąć, iż mieszczą się one gdzieś pośrodku skali pomiędzy bezpiecznymi oraz agresywnymi instrumentami. Niezależnie jest to pewnego rodzaju uproszczenie, a poszczególne inwestycje w nieruchomości lub instrumenty długu korporacyjnego mogą się istotnie między sobą różnić. Przykładowo obligacje wyemitowane przez stabilny bank z wysokim ratingiem, które dodatkowo są notowane na rynku regulowanym będą instrumentem znacznie bezpieczniejszym niż obligacje wyemitowana przez młodą i prężnie rozwijającą się spółkę, która jednak nie generuje jeszcze stabilnych nadwyżek finansowych. Tak samo w przypadku nieruchomości, inwestycja w wynajętą w 100% galerię handlową w dużym mieście będzie znacząco bezpieczniejsza od inwestycji w rozpoczynającą się budowę budynku biurowego w małej miejscowości, gdzie rynek najmu, pomimo dynamicznego rozwoju, jest na wcześniejszym etapie.

Niezależnie od powyżej wskazanych podobieństw, w przypadku inwestycji w dług korporacyjny musimy się liczyć z możliwością utraty całości lub znacznej części zainwestowanego kapitału. W szczególności ryzyko takie może się zmaterializować w momencie gdy emitent długu popadnie w tarapaty finansowe, co w ostateczności może doprowadzić do jego bankructwa i niewypłacalności.

W przypadku nieruchomości komercyjnych ryzyko utraty całości zainwestowanego kapitału jest mocno ograniczone i w najgorszym wypadku trzeba się liczyć z długotrwałą utratą części jego wartości. Stąd też inwestycje w nieruchomości uznawane są słusznie jako jedne z bardziej stabilnych i w długotrwałym okresie najczęściej obserwowany jest wzrost ich wartości.

Kluczowe aspekty

Lokata

Dług korp.

Nieru. kom.

Start-upy

Możliwa utrata całości zainwestowanego kapitału

Brak

Średnia

Niska

Wysoka

Możliwa utrata znaczącej części zainwestowanego kapitału

Niska

Średnia

Średnia

Wysoka

Płynność

Wysoka

Średnia

Niska

Niska

Okres inwestycji

Krótki

Średni / Wysoka

Długi

Średni / Długi

Bariery wejścia - np. potrzebny kapitał, dostęp do inwestycji

Brak

Niskie

Wysokie

Wysokie

Możliwy wzrost wartości instrumentu bazowego

Brak

Brak / Niski

Wysoki

Wysoki

Zaangażowanie inwestora w nadzór inwestycji

Brak

Niskie / Średnie

Średnie / Wysokie

Średnie / Wysokie

Oczekiwany średni roczny zwrot

1-3%

3-5%

6-9%

10-20%

* Opracowanie własne beanvestor.com. Oczekiwany średni zwrot z inwestycji podany jako zakres zgodnie z przytoczonymi wcześniej danymi.

Tabela 1. Decyzja inwestycyjna - kluczowe aspekty porównania wybranych aktywów